ГК Гражданпроект

1. 01Accessдоступ к активу, собственнику или рынку
2. 02Strategyконцепция и экономика изменения
3. 03Capitalфинансирование и структура сделки
4. 04Executionреализация и контроль результата

• 01 · Project finance

  Организация проектного финансирования

  Выстраиваем финансовую архитектуру проекта — от государственной поддержки и банковского долга до частного и институционального капитала.

  Деньги под план, а не план под деньги.

  Состав услуги · 8

  1. 1.1. Государственные меры поддержкиПодбираем и сопровождаем получение льготного финансирования: субсидирование процентной ставки, льготные кредитные программы, инструменты институтов развития, статус масштабного инвестиционного проекта, ГЧП и концессии. Готовим заявку, обоснование и пакет документов под требования конкретной программы.
  2. 1.2. Банковское проектное финансирование на оптимальных условияхСтавку и условия кредита определяет то, как проект зашёл в банк. Готовим финансовую модель и банковский пакет, выстраиваем структуру залогов и график выборки, проводим конкурентный отбор между несколькими банками. Ведём переговоры по ставке, ковенантам и доле собственного участия, чтобы получить финансирование без премии за непроработанность проекта.
  3. 1.3. Структурирование всей пирамиды капиталаПроектируем структуру капитала целиком: старший долг, мезонинное финансирование, привилегированный капитал, собственные средства. Каждый слой привлекаем там, где он дешевле, и собираем в единую конструкцию с минимальной средневзвешенной стоимостью денег.
  4. 1.4. Привлечение частного капиталаСтруктурируем участие частных инвесторов: прямое соинвестирование, синдикат через проектную компанию (SPV), доля в проекте. Открываем доступ к капиталу клуба CLUB79, через который в проекты группы вошли более 300 инвесторов. Каждый проект упаковывается в Investment Passport из 16 разделов.
  5. 1.5. Форвардное финансирование и предварительная продажаПривлекаем будущего покупателя готового объекта — фонд, институционального инвестора, крупного арендатора — ещё до начала строительства. Он финансирует стройку поэтапно, а цена выкупа фиксируется заранее. Девелопер получает деньги без избыточной долговой нагрузки и гарантированный выход, инвестор — актив по цене ниже рынка готовых объектов.
  6. 1.6. Многоисточниковое финансирование крупных проектовСобираем финансирование из нескольких независимых источников: банковский синдикат, капитал партнёров, предпродажи будущим пользователям, отдельный контур для инженерной и транспортной инфраструктуры. Так финансируются крупнейшие мировые проекты комплексного развития территорий.
  7. 1.7. Минимизация стоимости входа на нулевом этапеСамая дорогая часть проекта — покупка земли или здания на старте. Снижаем её через партнёрство с собственником: вклад объекта в совместный проект, расчёт площадями или долей в готовом объекте, отложенный платёж, опцион на выкуп, аренда с правом выкупа. Собственник получает больше, чем при продаже «как есть», а проект стартует без крупного первоначального капитала.
  8. 1.8. Параллельный процесс: финансирование и продажаВедём переговоры о финансировании и о продаже актива или доли одновременно. Собственник в любой момент видит обе альтернативы и выбирает лучшую, а не соглашается на первое предложение.

  Для кого: девелоперы, собственники земли и зданий с готовой идеей, компании под расширение.

  Результат: подписанное финансирование, а не рекомендации о нём.

• 02 · Redevelopment

  Редевелопмент непрофильных активов

  Здание простаивает, плохо продаётся или используется ниже потенциала. Находим ему новую функцию и новую экономику — от смены формата и нарезки помещений до полной реконструкции. По проектам группы экспозиция и продажи ускорялись в 3–5 раз.

  Создаём актив, который хочет купить институциональный инвестор.

  Состав услуги · 8

  1. 2.1. Экспресс-заключение и концепция развитияЗа 5 рабочих дней прогоняем объект через модель из 200+ параметров и показываем, сколько он может стоить после изменения. Затем разрабатываем концепцию: новая функция, формат, нарезка помещений, сценарий выхода. Первое заключение для собственника — бесплатно.
  2. 2.2. Инвестиции в нулевой циклБерём на себя финансирование подготовительного этапа, который собственник обычно откладывает: проектирование, раздел помещений и кадастровое оформление, согласования, создание шоу-рума, реконструкция лобби и входной группы. Именно этот этап превращает «неликвидный» объект в продукт с новым лицом.
  3. 2.3. Временное использование до реконструкцииНе даём объекту простаивать, пока идут проектирование и согласования. Запускаем временные форматы: креативные пространства, поп-ап ритейл, события, гибкие офисы. Объект начинает приносить доход и формировать репутацию нового места до начала строительных работ.
  4. 2.4. Предпродажная подготовка и репозиционированиеВыводим объект на рынок только после подготовки: новое позиционирование, понятная структура сделки, проверенная документация, инвестиционный меморандум, адресный маркетинг среди нужных покупателей. Объект выходит на рынок как продукт, а не как «здание на продажу».
  5. 2.5. Брокеридж и рост денежного потокаПовышаем доходность объекта: арендная политика, привлечение якорных арендаторов, расширение круга покупателей и инвесторов — в том числе через рейтинг ТОП-11 и клуб CLUB79. Увеличиваем денежный поток и сокращаем срок реализации.
  6. 2.6. Продажа с обратной арендойЕсли компания использует собственное здание, но деньги нужнее ей в основном бизнесе, продаём объект инвестору с одновременным заключением долгосрочной аренды. Компания остаётся в здании и получает живые деньги, а риски владения, капитальных затрат и морального устаревания переходят к инвестору.
  7. 2.7. Поэтапный выкуп и соинвестированиеВыкупаем объект частями — блоками, этажами, отдельными помещениями — и инвестируем собственные средства в редевелопмент. Для собственника это ликвидность без дисконта за срочность, для проекта — вход с разделённым риском.
  8. 2.8. Портфельная программа для владельцев нескольких активовДля собственника с несколькими объектами строим единую программу: какие активы держать, какие перезапустить, какие продать, какие монетизировать через обратную аренду и в какой последовательности. Сильные объекты финансируют развитие слабых, а собственник ведёт один разговор вместо десяти.

  Для кого: частные собственники, компании с непрофильной недвижимостью, банки с залоговыми объектами.

  Результат: актив с новым лицом, расширенным кругом покупателей и понятным сценарием выхода.

• 03 · Strategy

  Стратегический бизнес-план

  До первого чертежа отвечаем на главные вопросы: что строить, для кого, за сколько, как продавать, как финансировать и как выходить. Стратегия объединяет 10 планов развития — от архитектуры до продаж.

  Сначала ценность — потом проект.

  Состав услуги · 9

  1. 3.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ)Прежде чем проектировать, определяем, каким должен стать актив, чтобы стоить максимально. Каждый сценарий проверяем по четырём критериям: физически осуществимо, юридически допустимо, рыночно оправдано, финансово максимально эффективно. Выбираем тот, что даёт наибольшую стоимость, и отвечаем на вопрос собственника: развивать, продавать, сдавать или держать.
  2. 3.2. Архитектурно-градостроительная концепцияАнализируем градостроительный потенциал участка: ГПЗУ, ПЗЗ, ограничения и возможности. Определяем функциональное наполнение, объёмно-пространственное решение, технико-экономические показатели и сценарии плотности. Концепцию разрабатывает собственный проектный институт полного цикла: более 200 специалистов, 17 разделов проектирования, более 10 млн м² спроектировано.
  3. 3.3. Манифест проекта и гибкий мастер-планДля крупных проектов формулируем принципы развития — манифест, который согласуется с городом и инвесторами и задаёт характер места на годы вперёд. Мастер-план строим на параметрических правилах: он фиксирует главное и оставляет свободу для изменений по мере развития рынка, в том числе в периоды спада.
  4. 3.4. Позиционирование и маркетинговая стратегияОпределяем концепцию продукта, целевую аудиторию, бренд и стратегию продаж. Создаём визуальную коммуникацию проекта для инвесторов, банков, администрации и покупателей: 3D-презентацию, видеоролик и имиджевый фильм, в том числе с применением искусственного интеллекта.
  5. 3.5. Стратегия создания места (placemaking)Проект продаётся не квадратными метрами, а местом, куда хочется прийти. Разрабатываем стратегию оживления территории: событийный календарь, гастрономия, общественные пространства, искусство. Запускаем её на ранних этапах, чтобы место обретало репутацию ещё до завершения строительства.
  6. 3.6. Цифровая 3D-модель проектаСоздаём фотореалистичную модель объекта в реальном окружении: городская среда, благоустройство, виды из окон. Добавляем виртуальный шоу-рум и интерьеры квартир или офисов с готовым дизайн-проектом. Покупатель и инвестор видят проект до начала строительства, что ускоряет решения и продажи.
  7. 3.7. ТЭО, финансовая модель и бизнес-планГотовим технико-экономическое обоснование и финансовую модель с базовым, оптимистичным и стрессовым сценариями. Рассчитываем ключевые показатели — IRR, NPV, срок окупаемости, точку безубыточности — и чувствительность к изменению цен, сроков и ставок. Бизнес-план оформляем в формате, который принимают банки и инвесторы.
  8. 3.8. Сценарии выходаКаждый план заканчивается не на «построить», а на «выйти»: продажа целиком или частями, рефинансирование, удержание ради арендного дохода, продажа институциональному инвестору. Для каждого сценария считаем доходность и момент, когда его выгоднее всего реализовать.
  9. 3.9. Стратегия кратного роста выручки и капитализацииИщем разрыв между стоимостью бизнеса или актива сегодня и его ценностью после изменения. Определяем точки роста и формируем дорожную карту, где для каждого шага указаны ответственный, бюджет и срок. Сопровождаем её реализацию до результата.

  Для кого: владельцы земли и площадок, девелоперы, инвесторы перед входом в сделку, собственники растущих компаний.

  Результат: документ, с которым можно идти в банк, к инвестору и в администрацию.

• 04 · Market entry

  Выход на новые рынки: открываем двери

  Компания выросла в своём регионе или сегменте и упёрлась в его потолок. Готовим выход под ключ — площадка, заказчики, партнёры, финансирование.

  Строим под заказчика, а не под рынок.

  Состав услуги · 6

  1. 4.1. Стартовая площадка на новом рынкеНаходим базовый актив для входа: земельный участок или здание у частного собственника, в том числе до его публичной экспозиции — через партнёрскую сеть риелторов, банкиров и юристов. Структурируем сделку так, чтобы не замораживать капитал на старте: совместный проект с собственником, поэтапный выкуп, опцион.
  2. 4.2. Земельный банк группыВ распоряжении группы более 200 га земли. Это позволяет предложить заказчику площадку сразу, без многомесячного поиска и рисков первичного девелопмента.
  3. 4.3. Выход к крупному заказчикуОткрываем дверь к якорным заказчикам и каналам сбыта: маркетплейсы, федеральные торговые сети, холдинги, корпорации и госкомпании. Упаковываем предложение под требования заказчика, сопровождаем предквалификацию и тендерные процедуры, выводим на пилотный проект и долгосрочный контракт.
  4. 4.4. Строительство под заказчика (build-to-suit)Заходим к крупному заказчику не с презентацией, а с готовым решением его задачи. Находим площадку, проектируем и строим объект под его требования — склад, распределительный центр, магазин, офис — и передаём в долгосрочную аренду. Заказчик расширяется, не вкладывая капитал в недвижимость, а проект получает гарантированного арендатора до начала стройки. Один успешный объект открывает программу повторных проектов.
  5. 4.5. Пилотный проект на новом рынкеСнижаем риск выхода через пилот: первый объект небольшого масштаба, на котором заказчик проверяет рынок, а мы — модель сотрудничества. Успешный пилот превращается в программу расширения.
  6. 4.6. Новый продукт, новая услуга, новая бизнес-модельИногда новый рынок — это не новая география, а новая парадигма. Разрабатываем продукт или услугу, которых у компании ещё не было: от гипотезы и экономики до пилота и запуска продаж, включая решения на основе искусственного интеллекта.

  Для кого: региональные застройщики, торговые сети, производственные и логистические компании.

  Результат: первый проект на новом рынке, а не исследование рынка. Можем войти в первый проект партнёром и разделить риск.

• 05 · AI

  Внедрение ИИ в компанию

  Ставим в компанию ИИ-сотрудника: агента, который работает на ваших данных и в вашем контуре. Он готовит документы, ведёт переписку, заполняет CRM, проверяет проектную документацию. 10 уровней — от помощника до отраслевого эксперта, от 100 тыс. до 10 млн ₽. Начинаем с экспресс-аудита: где компания теряет время и деньги.

  Для кого: собственники среднего бизнеса, девелоперы, проектные организации.

  Результат: работающий агент на ваших задачах, а не презентация про нейросети.

• 06 · Legal capital

  Юридическое инвестирование

  Сильная правовая позиция — это актив, который часто лежит без движения. Финансируем судебные споры за долю от взысканного: клиент не платит за юристов и экспертизы, а при проигрыше ничего не теряет. Выкупаем права требования и объекты, которые «застряли» из-за споров, залогов и обременений, — и снимаем юридическую проблему, после которой актив стоит в разы дороже.

  Для кого: компании с крупными требованиями к контрагентам, кредиторы, собственники объектов в споре, арбитражные управляющие.

  Результат: деньги из спора или расчищенный актив, готовый к редевелопменту.

Юридическая расчистка → концепция → финансирование → реализация. Мы закрываем весь путь.

1. 01

   Private network

   Сигналы от собственников, участников клуба, риелторов-партнёров, банкиров, арбитражных управляющих, юристов, архитекторов и управляющих.

2. 02

   Direct approach

   Если актив интересен, команда группы может установить собственника, понять структуру владения и инициировать прямой диалог.

3. 03

   Open sources

   Агрегаторы, объявления Авито и Циана с долгой экспозицией и снижениями цены, торги, банкротства, суды, раскрытия, реестры, новости, градостроительная и рыночная информация.

4. 04

   AI intelligence

   Автоматический поиск сигналов, аномалий, ценовых изменений, связей, истории объекта и потенциального сценария.

Воронка — модель принципа отбора, а не заявление о текущих фактических объёмах.

Для сложных проектов Совет расширяется: проектное финансирование, кадастр, главный инженер, инвест-архитектор, раздел помещений.

1. Signal
2. Owner contact
3. Dialogue
4. Screening
5. Council
6. Open to members
7. Capital
8. Execution
9. Exit

15 · Investment intelligence

Private network + public data + AI.

Уникальность возникает не из одного канала, а из соединения разных источников сигнала и профессиональной интерпретации.

• Private data

  Рекомендации, разговоры, намерения собственников, партнёрские контакты, внутренняя история проектов.

• +

  Public data

  Реестры, суды, торги, отчётность, новости, объявления, градостроительные данные, рынок.

• +

  AI role

  Фильтрация, поиск аномалий, сопоставление связей, мониторинг изменений, ускорение первичного анализа.

AI находит сигнал. Решение о капитале остаётся человеческим.